了不起的创变者 | 冯仑:老来得意


「了不起的创变者」是36氪的一档商业人物栏目,致力于寻找那些推动新商业文明进程的行动派,讲述他们背后关于创新的一切冒险和进化。

这一次,我们采访了正在探索后地产时代的万通集团创始人、御风资本董事长冯仑。在地产行业当了二十多年的领头羊,已经60岁的冯仑在人生下半场反而有更大的野心。不再是拼速度比规模地盖楼,而是试图揭秘未来地产究竟会抵达怎样的远方。

这是个合适的节点。二十年前太小,二十年后太老,现在的冯仑刚好咂摸出了人生况味,可以开一局自己喜欢的游戏。

11月26日,36氪在WISE大会上揭晓「2019年度创变者」8人榜单,冯仑是其中之一。「创变者」是那些走在领域的前沿,在风险中开拓新的机遇的人。我们希望借此奖项,致敬这位不断试探行业的边界、挖掘领域中真正价值的行业翘楚。

文 | 吴睿

编辑 | 张薇

视频编导 | 吕方

视频监制 | 黄臻曜 张薇

你很难明白什么叫「老了」,直到看见一个开始经历它的人。

冯仑今年60岁了,身体的变化会提醒他真到了衰老的时候。所以面对年轻人们替他遮掩年龄的恭维,他不胡乱买单,只是狡黠地笑:「别吹捧我,老了挺好」。

但说他「是年轻人」,也不算没有道理。即使在很多年轻人身上,你也看不到这样的精力与好奇。一如过去的20年,「冯董」的时间仍以小时为单位被精准切分,每个业务线各分到1-2个单位——地产、自媒体、讲座、卫星……密密麻麻占满。结束通常在12点。这时候冯碧漪就感觉到当「冯董女儿」的特权:可以拉着他在家继续开会。

老了,但还没那么老,冯仑正在享受这个时段的美妙。前者关乎财富、经验、名望的积累,后者意味着还有力气拿这些筹码再次开局。退休不在日程上,他正在把筹码投给那些在「万通董事长」时期想干而没能干的事。房地产、卫星、自媒体……他用一个个公司建起以他为运转法则的星系,它们只对他的意志和梦想负责,帮他重构后半程人生。

花费精力最多的还是房地产,但又不再是从前那个「房地产」了。当国内人均GDP接近1万美元,「拿地-盖房-销售」的香港模式趋向失灵,房地产行业进入「后开发时代」,竞争焦点转向运营与资产管理。这对冯仑不是什么新理论,他在17年前已呼吁用「美国模式」代替「香港模式」,10年前提出用「立体城市」向运营商转型。

先觉者通常不走运。四万亿扶持的春风中没人听见他的预言,「立体城市」被舆论定义为「成人童话」,A股上市公司万通集团不能豪赌未来。直到近两年市场踩下刹车,体量庞大的地产企业相继惨烈追尾,冯仑的先见之明才得到奖赏:他的御风资本三年前已开始布局后开发房地产,今年产品进入交付期,反而是「收获的一年」。

他如今对房地产业务的布局有三:大健康不动产、科技不动产,以及资产管理。底层的逻辑都是从圈地逻辑转向精细化运营,操作的方法论则是快速迭代、做极致化单品。冯仑在接受采访时曾表示,要「一栋楼、一栋楼地来」,针对单个项目「靶向」定制个性化产品,「每一个项目都有独特的财务模型」。这些策略的指向是低成本产出高质量产品,保证灵活和安全。他相信全新的市场正在打开:「这三个领域可以做到GDP达到6万美金,也就是说还可以干个三五十年。」

时间终于站在了他那边。

不过没什么新鲜的,房地产不过是他干惯了的营生;到了这个年纪,他也不再稀罕谁夸他一句了不起。他说过,老男人要玩。现在他终于能玩点「奇怪的事情」。去年他发射了卫星「风马牛一号」,后来又把8组人类基因送到了火星。下一步他打算把科学家送上去,通过基因再造复制人类,最终创建火星人类新文明。他告诉我,采访之后紧接着就是创造火星人类的会议,和这个宏大话题的并列让我瞬间被荒诞感淹没。

冯仑在酒泉观看卫星发射

冯碧漪第一次听到这个宏愿的时候,反应要更激烈。早在2016年,冯仑刚打算投资卫星创业公司时,她就在旧金山机场听父亲「热情洋溢地」描述了一通。冯碧漪那时的感受极度复杂。在此之前,她和父亲鲜有亲密的交流。面对父亲这个「传奇」,冯碧漪小时候崇拜他的璀璨,青春期怨恨他的遥远,长大了想待在国外躲开,免得自己和他的事业相提并论。而这些情绪冯仑都不知道,大部分时候,他都是忙到12点回家,对着等到困倦的女儿聊理想、使命、社会责任。

这一次他又无比自信地把更宏大的畅想抛来,冯碧漪再也忍受不了。当时在硅谷工作的她信奉科学,「毫无科学背景的企业家要发卫星」,这事怎么想都不靠谱。而隐秘的部分在于,父亲好像一直都在去往一个很大很远的地方,以前是「立体城市」,现在是太空,她始终是被留下的那个。

在旧金山机场,她越来越大声地提出质疑,情绪近乎失控。这是冯仑第一次面对女儿如此激烈的情绪,父辈的尊严被猛烈地刺痛。两个人大吼着冲彼此放了一通狠话,最终冯碧漪冲进卫生间嚎啕大哭,冯仑干脆扭头走向了登机口。

现在冯碧漪说起这件事时,反而把更多问题归咎于自己。她回想了一会儿,认定转变大概发生在她回国接手父亲的自媒体项目「风马牛传媒」之后。作为合作伙伴,冯碧漪分到了更多「冯董」的时间,也获得了平等看待「冯仑」的视角,因此渐渐咂摸出卫星这件事对父亲的意义——他对太空的痴迷出现在离开万通、初面衰老这段微妙的时间里。上半场格局已定,下半场一片空白。「父亲从没对我说起过这几年变化的动荡或艰辛,但作为女儿,我多少看在眼里。」冯碧漪发现,父亲年过半百,要在新商业环境中重新创业,就算经验、资源与影响力都还在,这也并非易事。

她终于明白,在机场那次尴尬的争吵,恰巧让她触碰了冯仑从没展现过的敏感和脆弱。那时他需要一股崭新的热情给他「something new」,让他构建出比「万通冯仑」更精彩的下半生。「他就是一个注定要去更远的地方的人。最远就是太空,也最难,这也许就是激励他每天醒来很兴奋的一个念想。」冯碧漪说。

最终冯碧漪还是参与到这个她并不认同的项目里,冯仑明白,这「可以理解成一种爱」。后来这个卫星因为申请波段的失误无法完成信息传输,后续的商业价值无从谈起,是冯碧漪要求签订的补充条款为公司减少了损失。冯仑没有跟女儿谈起过这件事,但他会告诉我们,自己「很骄傲」。直到现在,父女俩依然没有为那次争吵道歉,但冯碧漪觉得,他们的代际关系得到了重构。

在到达那个「更远的地方」之前,冯仑新鲜感的重要来源是当下被疯狂加速的新商业环境。

冯碧漪接手「风马牛传媒」后,除了运营「冯仑」这个IP,重要工作还包括打理他本人的密集行程。这来源于冯碧漪对他「过度开放」的警戒。会议、演讲、采访、讲座,太多机会可以接触到这位大地产商和名段子手。把他团团围住索要微信和手机号的可能是任何人,而他很少按下「拒绝」和「忽略」。微信是加满的,收到的短信千奇百怪,会议的间隙没有清净。为了给他隔出休息的空间,冯碧漪回国后会主动陪着他参会。

女儿的保护让他很受用,但也没收敛太多。他向女儿解释:很多机会就是从江湖里来的。他仍然站在高度竞争的商场上,面对着绝对胜负,「在商场上,人封闭就没法活,企业家这个工作本身就是要开放。」但冯碧漪发觉,更本质的原因在于他喜欢向新信息敞开自己。交流,获取,吸收,再输出——像血液循环一样运转起来,「冯仑」就一直在被更新。「他经历过从资讯匮乏到信息爆炸的年代,反而能够保持对最新资讯的喜爱和吸收,这比我们这一代人更好。」

所以他会经常刷抖音,书柜上有《叫魂》也有《支付战争》,得一点空闲就要约年轻创业者聊天,帮他发卫星的胡振宇就是这样进入他的投资名单。区块链、人机结合、分身计划……年轻人们带来的新词帮他实时更新对当下的认知。他说过太多次,代沟是社会而不是生理概念。

年轻没什么新奇,只是可以汲取的东西。何况他早知道年轻是怎么回事。潘石屹最近请他上自己的节目,两个人笑着说起「我们二十五六岁的时候挣了上亿美金」。但年轻人不知道什么叫老了,这也是他近几年才得以揭开的谜。二三十岁的人比未来可期,三四十岁比做大做强,到了他这个年纪,才有资本开一局自己喜欢的游戏。他没打算挤进年轻人的队列里,站在岸上看河里扑腾的年轻人,他想到的话是「两两相望,各自欢喜」。

以下是冯仑口述:

01 管理欲望

对于创业者来说,今年整体上是大考的一年,北大清华不可能全班都考上。

现在这个阶段最困难的、压力最大就是三四十岁的企业家。他们正在比规模的时候,环境突然变化了,企业就出现了业务上的突然崩溃。按照过去经验来看,一百家公司来创业,活过5年以上的一般也就不到7%,活过10年以上的也不到2%,这2%估计就能活20年以上。今年这第一轮我估计是能剩下7%。千万不能把成功当成普遍的现象,从我们房地产行业来看特别明显。

你总要遇到这些考试,那怎么能迎接大考,顺利地升入北大清华?首先是你自己的每门功课要下功夫,多做练习。在专业领域,你做的产品、服务要比别人好;其次在高考前这几年精力要比较集中,把专业能力在有限资源的情况下尽可能地聚焦,形成竞争力;再有一个还需要周围人来辅导你,也就是说要引入对的外部资源。

不能为了要钱,不分钱的来路。有一些钱不是很善意的钱,他们可不会容忍你慢慢再去考试,可能马上就要把公司接管了。如果当时找的是红杉的、高瓴的、徐小平的,总之是一些善意的、真正帮助投资者的好资本,那你可能考上北大清华的概率就高一点。一个年轻人万一走到路上被坏人拐走了,也可以长大,但是一定会学坏。

企业家在创业过程当中要学会管理自己的欲望,有时候管理企业没管好,是自己没管理好。年轻的时候面临第一波增长,企业都以大为目标,要做大你就得借钱、扩张,结果就完了。说是错误,这也是可爱的错误,二三十岁不狂、不想做大,这人也没出息了。但总体来说,我们要注意一件事,就是增长、资源、资金、人才,这些要匹配好。

我知道说这些话是对也不对。所谓对,所有走过来的人都爱这么说;所谓不对,其实也没人听。但是唠叨一下,一百个人里头也许有半个人会当真,说这话的意义就达到了。

我们的社会环境也有需要更完善的地方,比如说个人破产制度,我觉得应该尽快推出来。那些有良好动机的诚实创业者,万一遇到困难应该给他们再次活过来的机会。如果没有个人破产制度,失败的创业者基本上一辈子还不了债。举个例子,比如小黄车出问题了,给创始人限高了,连动车都坐不了。可是他背了很多债,照理说得加快节奏干活才能还钱。后来发现追债的人坐动车,挣钱的人骑自行车,那怎么办?所以要有一套鼓励创业、包容创业,失败以后再给机会的机制,否则的话我估计以后没人敢创业了。

02 新的选择

2019年房地产行业挺拧巴,像个麻花似的。

从经济成长和住宅发展来看,这个行业到了关键时候,后者需要放慢速度、提高质量,同时新房在减少。这是正常的,现在中国人均住房建筑面积已经将近40平米,接近于一般中等发达国家了。在这种情况下,行业需要转型到后开发时代,也就是住宅以外的全产品线、全价值链、全商业模式,去研究运营和资产管理。

在这个转型过程当中,有些企业降速转弯,有些急刹车转弯,有些没放下起落架继续飞。这些都造成了不同公司的选择有非常大差别。御风集团目前相对感觉到比较稳健的原因在于三年前就降速了。我从万通减持出来以后,就在布局后开发时代的业务,我们做的这些产品,今年都陆续交付使用了,所以今年对我们来说是挺收获的一年。在房地产领域,相信我们未来十年的日子会比较轻松。

房地产是我做得最多的一件事情,也是我最喜欢的事。目前御风集团主要聚焦三个领域,围绕着运营和资产管理能力来架构未来的房地产。一个是大健康不动产,我们围绕大健康做四个产品:康养社区、健康公寓、疗愈系酒店,医疗Mall。这四个产品今年在不同的地方都有做,现在涉及十几个城市。另外一个科技不动产,就跟房地产相关的科技,用互联网来改造提升办公空间的运营效率,比如氪空间、WeWork等等。第三是主动式资产管理,比如说有一个价值十亿的楼,我们认为它有问题,花三个亿把它买回来,收拾好了再把它出租、卖掉,就是靠我们的能力来提升不良资产、存量资产的价值,再创造价值。

这三个领域未来我认为可以干到GDP达6万美金的时候,大概三五十年。从改革开放初期到现在人均GDP一万美元,这20年就是干住宅,这个过程结束了。就像青春期,以前长个儿,所以买衣服要买大点,事做得激进;青春期结束已经不长个了,买衣服得合适,人生就有了很多新的选择。今后围绕着住宅以外的房地产会越来越多。

03 人封闭就没法活

人生每阶段比的东西都不一样。二十多岁的都比机会,拼学校、家世、资源、爹;三四十岁比规模大;五六十岁得比舒服,八十岁以后比子孙。我正好到了一个比舒服的阶段,所以对于大小不是特别在意。当时在万通我控股,还有治理上的责任,要顾及国企的要求,这些都复杂,现在简单一点。

现在我们房地产、文创、安全管理这几个业务都做得不错,至少都赚钱。所以分出来一点精力,和朋友专做一些奇怪的事情,做砸就做砸了,无所谓的事。就相当于你有十块钱,用了一块钱,错了就错了;但是如果你只有五块钱,还要借95块钱去做一百块钱的事,做错了就彻底翻车了。

去年2月我们发射了卫星「风马牛一号」。在这之前我去了NASA,从那以后开始思考分身计划。企业家往往不满足于想,还会想做。分身计划有三个步骤,第一步是把人类基因库运送到火星,第二步就是要在火星上把太空人类造出来。这一步的前提是科学家要先到火星,去创造一个类似于地球的小环境。第三步的问题就是建立一个什么样的火星文明。从技术上来说,第一步并没有什么困难。后两步可能面临的困难更大。

卫星这些奇怪的事让我好奇。我有很多好奇的事,对很多事保持开放的心态。有三种行业的人,他面对的是绝对胜负:生意、军事和体育。比如生意,账上没钱了发不出工资,那就算输了。这三个领域里,人封闭就没法活。所以企业家这个工作本身就是要开放。大部分的企业家都是非常开放的心态,而且很乐意学习,就是竞争的原因。

除此之外,我还有一部分精力放在「冯仑风马牛」上。这些年我一直在做公众表达,我认为表达这件事挺重要,是一个责任。我的表达没有离开三件事情:第一是房地产,我做这个行业,当然要表达,这是我对行业的责任;第二是关于商业和人生的体验,我觉得这对创业者也许有些帮助。第三个就是对个别事物有些兴趣的时候,比如卫星。我的表达还是很节制的,我不发朋友圈,也不在网上评论,我从来不做没准备好的表达,只做负责任地表达。

现在人们关心的话题变化非常多,但是也有不变的。代沟是青春期以前才有的东西,这个代沟是假的。一结婚抱着孩子去趟儿童医院就没代沟了,成熟人类那些庸俗生存的伎俩,你全学会了。一个代际的差别,除了生存环境的变化,其实在思想上的区别就是词汇系统的变化。如果我今天说的词汇全是50年以前的,你就听不懂;但如果我说你熟悉的词汇,这就等于我们是一代。

现在的年轻人跟我们有一些不一样,所以我们要倾听、交流。但是我们有一样的地方,比如人性,我尽量讲这些东西。就像一条路,每个人看风景的心情是不一样,但经过的拐角和坑洼是一样的。上一代人标出来,能给年轻人借鉴。一代一代地传承和交流,像接力棒一样,这才能往前走。

(感谢实习生李安迪对本文的贡献。)

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