金辉控股向港交所递交招股书,去年销售888.6亿元


3月25日,金辉控股(集团)有限公司(以下简称金辉控股)向香港联交所递交上市申请,成为又一家在港IPO的内地房地产企业。

招股书内容显示,金辉控股主要布局在二三线城市,业务线涵盖了住宅开发、商业、物业服务和物业租赁,这四块业务在2019年营业额中的占比分别为93.2%、3.2%、2.0%、1.4%。

2017年至2019年期间,金辉控股的全口径销售额分别为人民币445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元,对应的持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元,复合年增长率为48.5%,2019年的毛利率为21.8%。

截至上市之前,金辉控股创始人林定强和妻子林凤英持有公司96%的股本,另外4%也由林氏家族成员和关联人持有。上市完成之后,林定强夫妇的股份将会降低。本次IPO过程中,农银国际融资有限公司、中信里昂证券资本市场有限公司、海通国际资本有限公司将担任金辉控股的联席保荐人。

三年复合年增长率48.5%

金辉控股于1996年由林定强创立,2004年之后逐渐跨出福建区域开始全国化发展。招股书资料显示,上一年度,金辉控股的全口径销售额达到88.6亿元,同比增长20%。当年营业收入则达到了259.63亿元,同比增长62.56%。

金辉控股的核心区域局部为长三角、环渤海、华南、西南及西北片区,其中长三角在过去三个会计年度的业绩贡献分别为24.7%、35.7%及29.4%。金辉控股也在招股书中表示,“预计我们位于长三角的物业项目在不久的将来会持续为我们的绝大部分收入作出贡献”。

截至2019年底,金辉控股在长三角的土地储备为3,074,399平方米,在总土储中占比11.5%,相比销售额占比偏低,也因此预计在上市融资之后,金辉控股未来会在长三角继续补仓。

在布局上,金辉控股以二三线城市为主。截至2019年12月31日,2667.44万平方米土地储备(建筑面积)中93.4%位于二线城市及核心三线城市。累计有144个处于不同开发阶段的物业开发项目,其中102个项目由金辉控股旗下子公司开发,42个项目为金辉控股的合营及联营公司开发,项目权益占比相对较高。

尽管在招股书中未披露具体的项目去化率及回款率指标,但此前发布的《金辉集团2019年公司债券半年报》显示,其已完工项目销售平均去化率达96%,在建项目平均去化率达87%,预收款项达到554.98亿元,增幅34.35%,平均回款周期35天,保持在行业内较高水平。

加速扩张中负债率逐步降低

过去一年中,金辉控股在土地市场加速补货,据中国指数研究院2019年1-12月全国房地产企业拿地金额排行榜单的统计,金辉集团以272亿人民币的金额位列所有房企中的35位,要高于其销售额排名。金辉集团的拿地/销售金额比为30.6%,其中大部分新获取的土地溢价率较低,属于市场低迷期的补货。

在土地市场的投资并未拉高金辉控股的实际负债率。截至2019年12月31日,金辉控股的银行借款、其他借款及公司债券总额为427.5亿元,其中一年内到期的总额为180.2亿元,短期债务占比较2018年底下降了17.7个百分点,短期债务结构有所优化。

截至2020年2月29日,金辉控股的借贷总额上涨至524.4亿元,债务增长原因“主要是由于我们的增加的资金需求符合我们的业务扩张”,借贷总额的增幅在15%以内,要低于销售额增速。

2019年度,金辉控股的合约负债增加至566.9亿元,增幅超过同期债务总值及资产净值的增长,也显示了金辉控股的销售速度增长带来了不错的现金流。以扣除合约负债额后的资产负债率来看,金辉控股在2019年度的数据为47.73%,要优于wind数据统计的2019年中期25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数,后者为51%。

在递交上市申请之前,金辉控股的融资渠道已经多样化,除了与银行合作借款约有50%左右的占比,金辉控股的间接全资附属公司金辉资本分别于2019年10月及2020年1月分别发行了总额为2.5亿美元和3亿美元的优先票据,拓展海外融资渠道。

在过去三年中,金辉控股的融资成本较为稳定,2017-2019年间银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券的加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%。

截至2019年12月31日,金辉控股持有的现金及现金等价物为约92.2亿元,比之前一年下降约7.2%,官方解释是由于土地收购成本及建筑成本增加所致,也可以看出金辉控股希望继续保持业绩增速的心态。

此外,金辉控股在招股书中还提到,未来希望增加产品的科技属性,进而提升产品品质。“我们计划通过预装智能灯控、智能窗帘、智能环境控制和家居安防控制4个基础智能模块,并提供本地面板控制、手机app控制、语音控制、场景控制和云端控制5种控制方式,为业主创造智能化体验”,“倾心打造「智慧、健康」的居住空间。”

目前金辉控股拥有四大产品系,分别为契合城市主力中青年客群的“优步系”产品;全新舒适改善型产品线“云著系”;聚焦一、二线城市核心地段与资源,面向城市高净值人群的“铭着系”高端住宅,以及城市综合体“大城系”。 其中,优步系及云著系项目分别占到了金辉控股权益建筑面积的30.6%和24.8%,也能体现金辉控股“首置”、“首改”的主线产品定位和追求去化速度的营销要求。

分享到